A quoi vous engage l’Offre d’achat d’un bien immobilier ?

LA VENTE IMMOBILIERE est une matière sujette à nombreux contentieux en raison du nombre d’étapes à franchir pour le vendeur et pour l’acquéreur potentiel : Offre d’achat, Compromis de vente, Promesse de vente, Vente sous conditions suspensives, Vente d’un bien en construction (VEFA). Etc…

Prenez toujours Conseil en amont car votre Signature vous engage forcément et ce, à tous ces stades du Consentement.

Il est souvent trop tard pour se rétracter alors que la Loi et les Professionnels du Droit sont organisés pour vous protéger.

Malgré son caractère préalable et non authentique (rédigé par Notaire), l’Offre d’achat est bien un Acte juridique qui vous engage différemment selon que vous êtes le vendeur ou l’acquéreur.

L’Offre d’achat ne doit en aucun cas s’accompagner du versement d’une somme d’argent sous peine de nullité de l’acte.

Elle est l’engagement par lequel l’acquéreur potentiel manifeste sa volonté écrite d’acheter le bien immobilier à un prix arrêté.

Elle est un moyen pour lui, de retenir le bien et d’en fixer le prix.

La rédaction de l’Offre d’achat ne répond à aucune règle d’écriture précise. Certains éléments essentiels doivent cependant y apparaître:

• L’identification des parties à l’acte (acquéreur et vendeur) ;
• La description détaillée du bien ;
• Le prix du bien concerné ;
• Le délai de validité au terme duquel l’offre devient caduque ;
• Les modalités de la réponse du vendeur (lettre recommandée avec accusé de  réception ou mail).

Vendeur et acquéreur sont théoriquement tenus de donner suite à leurs engagements.

L’ACQUEREUR :   L’acquéreur est engagé dès lors que son offre est acceptée par le vendeur. On considère alors qu’il y a Accord sur « le prix et la chose ». Il ne peut pas théoriquement renoncer à l’acquisition, sauf en cas de refus ou de contre-proposition du vendeur. L’acquéreur qui changerait d’avis malgré l’offre contresignée, dispose d’un dernier délai de 10 jours pour se rétracter, à l’issue de la signature du Compromis de vente ou de la Promesse de vente qui suit l’offre.

LE VENDEUR :   Dès lors que le vendeur accepte le prix proposé, la vente est formée. L’acceptation doit être expresse, à savoir écrite.  Il est tenu d’accéder à la demande faite par l’acquéreur si celui-ci propose d’acquérir le bien au prix initialement fixé. Si le futur acquéreur formule une offre en dessous du prix, le vendeur est en droit de refuser ou de faire une contre-proposition rendant caduque l’offre initiale. Chacun se retrouve alors libéré de toute obligation contractuelle.

Vous êtes concernés ou l’un de vos proches ?

C’est donc le bon moment pour venir nous rencontrer :

Pour de plus amples informations, adoptez la facilité : poussez la porte du 18 rue Lamblardie 75012 Paris.

LE CABINET SELLAM BENISTY, Avocats, Experts notamment en Droit Immobilier.

Nous vous recevons dans un Nouveau Lieu en duplex avec pignon sur rue, autant de fois que nécessaire, en toute confidentialité pour discuter, échanger, comprendre et vous conseiller avant de vous engager.

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Ce Jeudi , le 5 Décembre 2019, la Consultation Juridique SANS RENDEZ-VOUS de 12h00 à 20h00 au Tarif exclusif de 150 euros TTC.

Troubles du voisinage : quels sont les recours efficaces ?

On retrouve essentiellement :

• L’usage de chaussures à talons, les cris
• Les aboiements d’un chien ou le chant du coq à la campagne
• Les bruits de bricolage, les travaux durant le WE
• Etc…

Mais à quel moment la Justice considère-t-elle « votre nuisance » comme un trouble ? En fait , n’importe laquelle peut constituer un trouble anormal de voisinage dès lors qu’il est intensif, répétitif ou durable dans le temps.

Il faut évidemment distinguer LE JOUR et LA NUIT (article R.1336-5 et R.1336-7 du Code de la santé publique).

On parle de tapage diurne (entre 7 heures et 22 heures).

On parle de tapage nocturne (entre 22 heures et 7 heures du matin).

Il n’y a pas de règle précise concernant l’intensité ou la répétition. N’importe quel bruit peut constituer ce que l’on appelle un tapage dès lors qu’il crée un inconvénient anormal de voisinage. Pour être déclaré fautif, l’auteur du bruit doit en être conscient et ne rien mettre en œuvre pour y mettre fin…

Bon à savoir : certaines activités génératrices de nuisances sonores sont désormais réglementées par le Code de l’environnement (articles L.571-1 et suivants : infrastructures de transport, aviation, etc.).

Que faire ?

En cas d’échec de conciliation (appel téléphonique, conversation entre voisins, courrier recommandé) : il faut faire constater votre trouble par un huissier dans UN PROCES VERBAL DE CONSTAT (300 euros).

De jour, il faut se rendre au Commissariat pour faire ordonner la cessation et une amende forfaitaire immédiate de 68 à 180 euros (selon le délai du règlement) peut être immédiatement infligée par l’autorité compétente lors de la constatation de l’infraction.

De nuit, la procédure est la même mais bien assouplie puisqu’aucune répétition, intensité ou durabilité n’est exigée.

Que risque le contrevenant ? Une contravention de troisième classe pouvant aller jusqu’à 450 euros (articles 131-13 et R-623-2 du Code pénal) et une peine complémentaire de confiscation de la chose qui a servi ou était destinée à commettre l’infraction est également envisageable (la chaîne stéréo ou les enceintes audio, par exemple).

Au plan civil, la victime de nuisances sonores peut toujours engager une action civile devant le Tribunal d’instance dès lors que sa demande reste inférieure à une somme de 10.000 euros (non compris ses frais de Justice). L’intervention d’un Avocat n’est pas obligatoire mais vivement recommandée pour documenter votre dossier et pour axer efficacement votre Stratégie de défense sur les préjudices subis qu’il vous faut chiffrer avec un professionnel.

Les mêmes règles s’appliquent aux nuisances olfactives reconnues plus supportables par les victimes !!!

Nous sommes là pour vous aider.

Pour de plus amples informations, adoptez la facilité : poussez la porte du 18 rue Lamblardie 75012 Paris.

LE CABINET SELLAM BENISTY, Avocats, Experts en Droit de la Famille et du Patrimoine.

Nous vous recevons dans un Nouveau Lieu en duplex avec pignon sur rue, autant de fois que nécessaire, en toute confidentialité pour discuter, échanger, comprendre et décider.

NOUVEAU CONCEPT !

Le 1er Jeudi du mois, Sans rendez-vous

Ce Jeudi , le 3 Octobre 2019, la Consultation Juridique SANS RENDEZ-VOUS de 12h00 à 20h00 au Tarif exclusif de 150 euros TTC.

Un dégât des eaux ? Un Plafond, des murs qui se fissurent ? Un incendie ?

Ainsi commence l’interminable valse des Assureurs du locataire, du propriétaire/occupant (ou non occupant), du voisin et de la copropriété qui se repassent « la patate chaude » avant même d’avoir su déterminer l’origine du sinistre ! Le 1 er reflexe est d’établir si possible, UN CONSTAT AMIABLE contradictoire, signé avec l’auteur
présumé à l’origine des dégâts.

Prenez des photos datées au fur et à mesure de l’état d’avancement des dégradations. 

Il est fortement déconseillé d’entreprendre la moindre réparation avant le passage de l’Expert amiable d’assurance…

Au retour de son Rapport que vous demandez à vous faire communiquer en RAR, (votre assureur ne vous le transmettra pas spontanément), il lui appartient de se mettre en contact avec l’assureur du présumé fautif et d’engager sans délais, un processus de solution amiable, à l’appui d’un devis de remise en état conseillé, qui doit être approuvé pour la prise en charge des travaux.

Vous pouvez exiger une provision à ce stade.

BON A SAVOIR

Depuis le 1er juin 2018, la Convention IRSI s’applique à l’immeuble locatif, dont les dommages matériels n’excèdent pas 5 000 euros HT/local, à l’exclusion des hôtels, chambres d’hôtel, locaux à usage autre qu’habitation, les locaux à usage mixte lorsque le sinistre prend naissance ou affecte les parties à usage professionnel).

La Convention IRSI distingue 2 tranches de sinistres :
. Tranche 1 : sinistre < 1 600 euros H.T
. Tranche 2 : 1 600 euros H.T < sinistre < 5 000 euros HT

Si votre sinistre n’est donc pas solutionné à l’issue d’un délai raisonnable de 4 mois, vous devez prendre conseil.
Le concours de l’Avocat devient indispensable pour déterminer l’origine du sinistre et fixer les responsabilités, faire chiffrer les dommages causés et réparer les préjudices subis, éventuellement sous astreinte/jour de retard.

C’est donc le bon moment pour venir nous rencontrer :
LE CABINET SELLAM BENISTY, Avocats, Experts en Droit Immobilier vous reçoit dans son nouveau lieu en duplex avec pignon sur rue, autant de fois que nécessaire, en toute confidentialité pour discuter, échanger, comprendre, avant de s’engager.

NOUVEAU CONCEPT !

Ce Jeudi 6 juin 2019, la Consultation Juridique

SANS RENDEZ-VOUS de 12h00 à 20h00 :
Au Tarif exclusif de 150 euros TTC

Ca y est ! nous y sommes au 1 er avril : la trève hivernale pour les expulsions est de nouveau suspendue pour 7 mois jusqu’au 1er novembre prochain.

Durant ce délai, il vous appartient d’AGIR !
Si vous êtes bailleurs lésés par un locataire qui ne règle plus ses loyers et charges depuis plus de 2 mois, vous devez lui faire délivrer un Commandement sans tarder, l’assigner en résolution du bail (ou résiliation en l’absence d’un bail écrit) et en expulsion, à l’issue d’un délai de 2 mois incompressible et le notifier au Préfet pour tenter d’obtenir un Jugement dans les 4 mois.

Si vous êtes locataires en difficultés, à réception d’un Commandement, vous devez dans le délai de 2 mois, saisir le Juge de l’Execution pour constituer votre dossier de contestation et/ou de demande de délais de paiement qui, s’il est accepté, vous octroie une période de « sursis à expulsion » à condition de payer le loyer courant augmenté de la mensualité d’arriéré. A défaut, l’expulsion est ordonnée.

Cette procedure d’execution forcée est alors confiée à un Huissier qui peut, au bénéfice d’Ordonnances sur Requetes obtenues par votre Avocat, pratiquer des Saisies conservatoires de créances et/ou de meubles ou encore procéder à une Inscription d’hypothèque provisoire sur un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, pour tenter de préserver votre créance locative dans l’attente du Titre Executoire.

Vous me suivez ?
Et bien ! C’est justement pour vous guider et agir que vous aurez besoin de Nous !

LE CABINET SELLAM BENISTY, Avocats, experts en Droit Immobilier depuis 30 ans vous reçoit dans son nouveau lieu, autant de fois que nécessaire, pour en discuter librement, en toute confidentialité, et pour répondre à vos besoins SANS DELAI.